С 1 января 2010 года изменяется законодательство по вопросам аренды государственной собственности в связи со вступлением в силу Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ).
Упраздняется Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Дополнительные повышающие или понижающие коэффициенты к ставкам арендной платы будут вводиться по решению Президента Республики Беларусь, а также местных органов власти - облисполкомов и Мингорисполкома.
Указом утверждено Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности.
Положением расширен перечень случаев, когда договоры аренды зданий и изолированных помещений могут заключаться без проведения аукциона:
- если имущество предоставляется для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей вне зависимости от места их расположения, за исключением видов деятельности и населенных пунктов либо конкретных зданий, для которых проведение аукциона обязательно;
- для размещения объектов по оказанию бытовых услуг;
- для размещения объектов общественного питания с количеством посадочных мест не более 25;
- для организации розничной торговли товарами в объектах площадью не более 25 кв. метров при условии отсутствия у претендента других торговых объектов.
Указом утверждено Положение о порядке определения арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее - Положение N 518).
С целью упрощения расчета арендной платы вводимый порядок распространяется на все категории зданий и сооружений - общественные, производственные, административные, складские. Кроме того, арендная плата будет определяться исходя из фактически арендуемой площади, без увеличения на долю в местах общего пользования зданий (лестниц, тамбуров, переходов, санузлов и т.д.): общая и нормируемая площадь всего объекта недвижимости в расчете арендуемой площади участвовать не будет.
Как и ранее, арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, все виды налогов и обязательных платежей в бюджет в соответствии с законодательством. При этом разграничиваются арендная плата и расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий, сооружений, коммунальными и другими услугами.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы, выраженной в базовых величинах. Ранее базовая ставка была установлена в евро.
Базовая ставка арендной платы за 1 кв. метр арендуемой площади дифференцируется с учетом административной значимости городов и иных населенных пунктов.
Изменен порядок определения размера арендной платы. Так, для всех арендаторов исключен коэффициент комфортности, а для арендаторов производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, - коэффициенты расположения арендуемых помещений в этих зданиях.
Исключено понятие производственного, непроизводственного и смешанного использования арендованных помещений. При этом вводится повышающий коэффициент 3, применяемый при расчете арендной платы за площади, арендуемые для размещения руководителя, структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства.
В общем случае арендная плата рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты в зависимости от:
а) местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта (0,6 - 1 действует и в настоящее время);
б) спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выходы (0,5 - 3, который устанавливается по соглашению между арендатором и арендодателем). Для общественных, административных и переоборудованных производственных зданий - это нововведение, для производственных - аналог коэффициента эффективности;
в) видов деятельности, отдельных категорий арендаторов и недвижимого имущества (0,1 - 21). Перечень таких видов деятельности, категорий арендаторов и недвижимого имущества значительно изменен и расширен. Если есть основания для применения нескольких понижающих коэффициентов из перечня, устанавливается один, более низкий коэффициент.
При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, приведенных в пунктах а - в, применяются все.
Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет и прибыли исходя из рентабельности до 30% (ранее - до 20%).
Уточнен порядок расчета арендной платы при почасовой аренде недвижимого имущества: в частности, изменилась расчетная норма рабочего времени, которая установлена для расчета при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели (ранее могла применяться месячная норма рабочего времени для 6-дневной рабочей недели).
Утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной формы собственности, которым установлен единый подход к определению арендной платы за торговые места.
Как и ранее, основой для определения размеров арендной платы за торговые места являются установленные базовые ставки арендной платы за 1 кв. метр торгового места. Однако с 01.01.2010 года базовая ставка будет выражена в бел. руб. (ранее - в евро) в размере, кратном базовой величине. Базовая ставка дифференцирована по пяти группам в зависимости от административной значимости населенных пунктов.
Кроме того, сохраняется коэффициент (0,6 - 1,0), устанавливаемый облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.
Определен порядок применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы в случае, если сумма арендной платы не обеспечивает арендодателю покрытие всех расходов, возмещаемых за ее счет, включая расходы по содержанию и функционированию торгового объекта (здания, сооружения), и получение необходимой прибыли. Повышающие коэффициенты будут устанавливаться по согласованию с облисполкомами и Мингорисполкомом при наличии экономического обоснования.
Определен порядок расчета размера арендной платы для торговых объектов, работающих неполный месяц.
Порядок расчета арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, практически не изменился. Как и ранее, арендная плата определяется за месяц на основании остаточной стоимости сдаваемого в аренду оборудования и коэффициента изменения стоимости основных средств. Размер остаточной стоимости учитывается только один раз - по состоянию на 1 января года, в котором заключается договор аренды.
Договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до 01.01.2010 года на срок до 31.03.2010 года включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с нормами Указа, заключенные на более длительный срок - должны быть приведены в соответствие с Указом до 01.01.2010 года.
Сектор консультаций инспекции МНС Республики Беларусь по г. Орша
