Анализ наиболее эффективного использования земли

Анализ наиболее эффективного использования земли в любом случае предполагает тщательное исследование текущей ситуации на земельном рынке, подробное изучение характеристик объекта, который будет оцениваться, определение тех вариантов, которые более всего востребованы на рынке и которые совместимы с параметрами земельного участка. Кроме того, в процессе проведения анализа НЭИ объекта недвижимости проводится расчет доходности земельного участка и оценку его стоимости в условиях различных направлений использования. То есть, другими словами, говорить об анализе наиболее эффективного использования можно только после того, как будет проведен полный расчет стоимости земельного участка.

Наилучший вариант и наиболее эффективный в использовании земельный участок представляет собой вариант, когда средства инвестируются либо в строительство коммерческого объекта на оном, либо приобретается земля, имеющая застройки, которые впоследствии будет возможным соответствующим образом оформить и физически осуществить, обеспечить инвестирование участку с целью выведения его на максимальную стоимость.

Для того, чтобы оптимально использовать земельный участок, важно определить, какие на сегодняшний день конкурирующие факторы определенного рынка (к которому данный земельный участок относится) на него влияют. При этом важно понимать, что заниматься выделением подобных факторов должен не девелопер или оценщик, и уж тем более не собственник земли, а независимый специалист по консалтингу. Ведь по своей сущности анализ наиболее эффективного использования земельного участка — это не что иное, как экономическое исследование факторов определенного рынка, которые оказывают большое влияние на оцениваемый объект.

Рыночные факторы, которые так или иначе необходимы для того, чтобы сформулировать вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка, рассматриваются в комплексе с другими данными, собираемыми и анализируемыми для того, чтобы дать оценку объекту. Другими словами, НЭИ можно характеризовать как основу, на которой базируется рыночная стоимость. Если оцениваемый земельный участок планируется впоследствии использовать в личных целях или же сдавать в аренду, то основная их мотивация в процессе вычисления стоимости будет сводиться только к тем качествам, которые выступают как потребительские. Если же говорить о мотивации инвестора, то, безусловно, помимо суммы дохода и последующего его накопления принимаются во внимание и наличие налоговых льгот, и реальность самого проекта.

Зачастую анализ наиболее эффективного использования земельного участка включает в себя анализ рыночной обстановки, анализ реальности запланированного проекта и, собственно, анализ эффективного использования. Все эти направления предполагают определенное изучение целого ряда вопросов и их взаимосвязь.

Рыночный анализ дает возможность понять, каков спрос на земельный участок будет в том или ином варианте его использования, существуют ли определенные альтернативы уже выбранному варианту. Это дает возможность определить емкость рынка, понять, как будет видоизменяться предложение и спрос в зависимости от других факторов.

Анализ реальности реализации проекта необходим для того, чтобы рассчитать базовые составляющие цены земельного участка. А анализ наиболее эффективного использования дает возможность разработать четкий план реализации проекта, просчитать его сроки, выявить наиболее подходящие источники финансирования для получения максимальной продуктивности объекта.